Assurance Emprunteur

Couverture optimale des professionnels avec l’assurance de prêt déléguée

Lors de la souscription d’un crédit professionnel, même si l’organisme prêteur ne l’exige pas, il est essentiel de contracter également une assurance de prêt professionnel.

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Qu’est ce que l’assurance de prêt professionnel ?

Tout professionnel (artisan, commerçant, chef d’entreprise, travailleur indépendant ou professionnel libéral) peut solliciter un financement dans le cadre de son activité pour créer ou reprendre une entreprise, acheter des équipements ou un local, pour un nouvel investissement, etc.

Le risque avec le prêt professionnel est en effet d’autant plus important que la santé financière du souscripteur repose sur celle de son activité.

En outre, l’assurance emprunteur permet une réduction d’impôt ; intégrée dans le taux d’intérêt du crédit, elle est déductible des impôts de votre entreprise. Pour le dirigeant d’une PME, l’allègement de l’assiette fiscale permet un bénéfice pouvant atteindre 25 % du montant des intérêts.

Cette protection est personnalisable en fonction des risques à couvrir (notamment le décès, l’invalidité permanente totale due à un accident ou une maladie, l’incapacité de travail) et de la profession, qui peut modifier les taux d’invalidité pris en charge.

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Les avantages de la délégation d’assurance de crédit professionnel

La délégation d’assurance, également applicable aux prêts professionnels, permet de choisir une formule autre que le contrat groupe proposé systématiquement par la banque, avec des garanties standards basées sur une mutualisation des risques et à un tarif unique.

Elle promet des économies conséquentes sur les opérations de crédit ou crédit-bail et limite le coût des investissements :

• En effet, la plupart des assurances groupe des organismes prêteurs calculent les intérêts sur la base du capital initial, sans tenir compte de sa baisse progressive, à mesure de vos remboursements.
• Auprès d’assureurs spécialisés, les conditions sont nettement plus attractives, avec des intérêts dégressifs basés sur le capital restant dû. Avec cette méthode, à garanties égales, l’économie potentielle sur le coût de l’assurance peut atteindre 70 % ! Une assurance externe à l’établissement bancaire est spécifique à votre profil. Le choix de cette formule individuelle vous donne par ailleurs accès à une grande diversité de garanties sur mesure absentes du contrat groupe et pourtant susceptibles d’empêcher l’exercice du métier : invalidité professionnelle pour les professions médicales, voyages professionnels à l’étranger, travaux manuels dangereux, travail en hauteur…

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Comment changer d’assurance de prêt professionnel ?

Si vous avez opté pour le contrat groupe de la banque à la signature du prêt, cette décision n’est pas irréversible. Vous avez encore la possibilité d’en changer pour réduire vos mensualités sans réduire votre protection.

Si vous avez dépassé la limite, vous pourrez procéder à la rupture du contrat deux mois avant la prochaine date d’anniversaire de votre crédit.

Dans tous les cas, anticipez votre demande de changement et soyez prêt avec le contrat alternatif afin d’éviter une période sans couverture. Attention, pour que la banque accepte votre assurance déléguée, vous devez présenter une proposition présentant les mêmes garanties. C’est l’unique motif de rejet prévu par la loi Lagarde qui a instauré le principe de la délégation.

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Comment obtenir une simulation d’assurance emprunteur PRO ?

Le courtier est un partenaire précieux pour comparer les offres disponibles sur le marché, mettre en place la couverture à un tarif compétitif, et monter le dossier.

Pour avoir une première idée, n’hésitez pas à recourir aux simulateurs d’assurance de prêt professionnel en ligne. Gratuit et rapide, il vous déniche les offres répondant à la fois à vos besoins et à votre profil selon plusieurs critères : votre âge, la somme empruntée, votre état de santé et vos antécédents médicaux, votre métier, vos activités extraprofessionnelles (en particulier les sports pratiqués), etc.

Le mode de tarification a également une incidence : application du taux sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû, ou encore surprime en cas de risque aggravé de santé.

L’assurance emprunteur : pourquoi et quand la souscrire ?

Pour concrétiser votre projet, vous avez besoin d’obtenir un prêt et souvent une assurance emprunteur. Elément important du crédit, l’assurance emprunteur vient compléter l’analyse de solvabilité effectuée par la banque.

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L’assurance doit être recherchée le plus tôt possible

Pour réaliser en toute sérénité votre projet, la recherche d’une assurance emprunteur peut se faire en amont de la recherche de crédit, surtout si vous pensez que l’assurance peut être difficile à obtenir.

Anticipez la recherche de l’assurance, dès que vous avez connaissance du montant à emprunter, de la durée et du taux de l’emprunt qui peuvent vous être proposés et sans attendre l’acceptation du prêt.

Cela vous permet de :

Faire jouer la concurrence en comparant tous les contrats (garanties, prestations, tarifs),

Gagner du temps s’il s’avère que vous devez répondre à des questionnaires de santé détaillés et à des examens médicaux supplémentaires,

Savoir à l’avance si vous êtes assurable et à quelles conditions : niveau de couverture, exclusions, tarif standard ou surprime,

Envisager des solutions alternatives (caution, hypothèque, etc.) si l’assurance était refusée.

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L’assurance participe à la garantie du crédit

L’assurance emprunteur vous protège, vous et votre famille. L’assurance peut prendre en charge le remboursement de votre prêt en fonction du contrat que vous avez souscrit. Cela vous permet d’éviter la mise en oeuvre des garanties, telles que le cautionnement et l’hypothèque, qui pourrait conduire à la vente de votre bien.

L’assurance emprunteur peut couvrir différents risques :

• La garantie en cas de décès couvre non seulement le décès, mais aussi les cas d’invalidité extrêmement grave, appelée « perte totale et irréversible d’autonomie » (PTIA).
• La garantie en cas d’invalidité / incapacité de travail prend en charge le remboursement des échéances si, à la suite d’une maladie ou d’un accident, vous vous trouvez en incapacité d’exercer votre activité professionnelle ou tout autre activité de façon non définitive ou partielle.
• La garantie en cas de perte d’emploi a pour objet la prise en charge de tout ou partie des remboursements en cas de chômage, sous certaines conditions.

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Comment déterminer l’assurance qu’il faut ?

A chaque demande d’assurance auprès d’un professionnel (banquier, assureur, courtier) pour un crédit immobilier, une fiche standardisée d’information (FSI) est systématiquement remise à l’emprunteur ou co-emprunteur.

Afin de faciliter les démarches auprès de tout assureur, la FSI :

• Enonce a minima, les principales caractéristiques de l’assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d’un prêt immobilier en fonction de l’objet du financement (primo-accession, locatif…),
• Présente la définition et la description des types de garanties pouvant être souscrites, les caractéristiques minimales exigées, les garanties proposées, la part du capital emprunté à couvrir ainsi qu’une estimation personnalisée du coût de l’assurance envisagée (coût en euros et par périodes selon la périodicité de paiement, coût total de l’assurance sur la durée envisagée, taux annuel effectif de l’assurance pour la totalité du prêt.)

L’Assurance Loyers Impayés

L’Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés ou GLI, sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré du locataire. Il s’agit d’une assurance délivrée par des compagnies privées, contrairement à la garantie Visale.

Même si les bailleurs peuvent demander une caution solidaire, cette garantie n’est pas toujours fiable lorsqu’il s’agit d’une personne physique, notamment en cas d’insolvabilité ou de mauvaise foi (refus de payer). Le fait de prendre une assurance loyers impayés couvre de manière plus sûre le bailleur en cas d’impayés de loyers ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

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Peut-on cumuler l’Assurance Loyers Impayés avec une caution solidaire ?

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il n’est pas possible de demander une caution au locataire si le bailleur a déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés. Il en va de même pour Visale.

Seule exception : si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le bailleur peut cumuler les deux.

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Quelles sont les garanties de l’Assurance Loyers Impayés ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

• la prise en charge par l’assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l’assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d’occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, …), après le délai de franchise s’il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
  Cette garantie (et donc l’indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.
• les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)
  Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
• Les frais de contentieux occasionnés par la situation d’impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d’huissier …
• Le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l’assurance indemnise le propriétaire jusqu’à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes.

Les assureurs proposent presque tous des options, avec surcoût. Les prix varient selon les compagnies.

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Combien coûte une Assurance Loyers Impayés ?

Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, auquel viennent s’ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d’un demi-mois de loyer.

Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.